#분양권 주택 수를 포함하다
요즘 신축 아파트를 선호하는 사람, 분양권으로 투자하기 위한 사람이라면 분양권 주택 수 포함에 대해 알고 있어야 합니다.
분양권이란 주택을 취득할 권리입니다.
분양권과 조금 비슷한 것은 입주권이 있습니다.
세금에서 알아야 할 점 중 하나는 조합원의 입주권입니다.
조합원 입주권은 도정법에도 나와 있는 입주권입니다.
관리처분인가가 지나면 그 주택에 입주할 권리가 생깁니다.
도정법에 따른 입주권을 알아야 조합원 입주권만 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
분양권과 입주권의 차이는 취득세가 다릅니다.
분양권은 취득세가 발생하지 않습니다.
취득세는 취득할 때 나오는 세금입니다.
취득세는 등기부등본에 등재해야 납부할 수 있지만 분양권은 아직 집이 아니기 때문에 발생하지 않습니다.
반면 입주권은 취득세 4.6%가 발생합니다.
그 이유는 등기부등본에 등록해야 하기 때문입니다.
따라서 취득세를 고려한다면 입주권보다 분양권 투자에 관심을 갖는 것이 좋습니다.
2021년부터 분양권 주택 수가 포함됩니다.
분양권이 무조건 포함되는 것은 아닙니다.
일반적으로는 주택 수에는 포함되지 않지만 조정 대상 지역에 있는 주택을 양도할 때 포함됩니다.
조정대상지역에 주택을 보유하고 있는 경우 분양권에 따라 2주택 중과가 3주택 중과가 될 수 있습니다.
여기서 알아야 할 점은 비과세를 받을 때는 분양권이 주택 수에서 제외됩니다.
조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때에는 양도소득세 중과가 부과됩니다.
중과는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없습니다.
아무리 오래 보유하고 있어도 양도소득세가 올라요. 이후 양도소득세 기본세율에 10~20%가 가산됩니다.
여기서 조정대상지역의 다주택자가 해당 주택을 양도할 때 중과가 됩니다.
이때 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
집이 2채 있고 입주권이 있으면 3주택이 됩니다.
집이 2채 있고 분양권이 1채 있으면 보유한 주택에 따라 다릅니다.
만약 일반 지역에 주택 2채를 보유하고 있다면 3주택자가 아니라 2주택자가 됩니다.
그런데 보유한 두 채의 주택 중 조정대상지역에 하나라도 있으면 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
그러니까 이럴 때는 3주택자가 돼요. 만약 2주택자에게 분양권을 하나 보유한 상황에서 한시적으로 2주택 비과세를 받고 싶다면 분양권 주택 수는 포함되지 않습니다.
따라서 조정대상지역 양도소득세는 중과되므로 주의해야 하지만 한시적으로 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
반면 2주택 입주권은 한시적으로 2주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
분양권 주택 수가 포함되기 전에는 분양권을 받고 잔금을 치르기 위해 새 집을 전세 내는 분들이 많았습니다.
그러나 이로 인해 비과세 혜택을 놓칠 확률이 높아집니다.
비과세 혜택을 받고 싶다면 완공 후 2년 안에 들어와 살아야 하기 때문입니다.
만약 전세 세입자가 2년 더 산다는 의미에서 계약갱신청구권을 행사하면 2년 안에 입주가 불가능해집니다.
과거에는 분양권 주택 수는 포함되어 있지 않았습니다.
그래서 새 집이 완공된 지 3년 안에 기존 주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다.
하지만 지금은 전매제한 같은 제도로 인해 분양권을 처분할 수 있는 방법이 사실상 막혔다고 보면 됩니다.
부동산 투자를 할 때 가장 중요한 것은 세금을 줄이는 것입니다.
이 세금에 큰 영향을 미치는 것은 보유하고 있는 주택의 수입니다.
게다가 보유한 주택이 어떤 위치에 있느냐에 따라 세율이 달라지기 때문에 이에 대해 꼼꼼히 살펴보는 시간을 가져야 합니다.
같은 분양권을 보유하고 있더라도 현재 어떤 곳에 주택을 보유하고 있느냐에 따라 산정 기준이 달라집니다.
1가구 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 보유한 주택을 양도하면 1주택으로 간주되지만 2021년 1월 1일부터는 신규 취득한 분양권도 주택 수로 포함해 과세 여부를 따지게 됩니다.
만약 1가구 1주택자가 이사를 목적으로 분양권을 취득한 경우 한시적으로 2주택 비과세 특례를 적용하면 됩니다.